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三年前，如果让大家选一个永远涨的城市，排在第一位的一定是深圳。 一年前，如果让大家选一个房价被压制最狠的城市，排在第一位的还是深圳。 深圳，在很多人认知里，是一个可以无脑冲的城市，房价涨了，还会再涨；房价跌了，敢放松指导价试试？ 今年4月20日，指导价终于放松了，而且不是调整，是放开，虽然没有官宣，但效力是一样的。 结果是：只雄起了一天。深圳楼市史上最短的一次雄起，没有之一。 4月20号下午，银行不按指导价贷款的消息，在各个群传的沸沸扬扬，传递的速度和热度，不亚于2019年双11放松豪宅税。 双11之后，深圳楼市一飞冲天。世易时移，420和双11不能比，好歹也能带动一次像样的反弹吧。 结果，连哆嗦都没哆嗦一下，就又倒地装死了。 3月份的二手房还成交了3949套，摸到了4000套的边边，上一次的4000套，还是21年的4月，两年之前。 4月份放开指导价之后，二手房成交量不但没涨，还跌了，变成了3192套。成交数据很清晰，4月第一周875套，第二周991套，第三周在新政刺激下，多冲了200套，变成1182套，第四周竟然跌到552套。 深圳阴跌两年，之前的说法一直是，指导价把深圳坑惨了，只要敢放开指导价，就涨给你看！终于放开了，成交量不但没涨，还大幅下跌了，楼市最后一块遮羞布被扯开了。举个例子，就像一把悬在头顶两年多的刀，大家都说，这必是一把屠龙宝刀，哪天掉下定要血洗江湖。 终于有一天掉下来了，才发现刀刃早已锈迹斑斑，连瓜都切不动了。啊这，散了散了，吃瓜群众都散了吧。 少数借着指导价坐地涨价的业主，一看形势不对，又灰溜溜地把价格调了回来。 为什么会这样，深圳经济不行了吗？并没有，深圳仍然很行。 2022年，深圳在四大一线中，GDP增速3.3%，遥遥领先北上广。 今年第一季度，深圳的GDP增速高达6.5%，领先三个一线和众多强二线。 在当下的慢周期，深圳仍然保持着相对高的经济增速，一是高新产业仍然能打，二是比亚迪得到了新能源的巨大红利。 如果经济不是问题，那是哪里的问题？说说我的理解。 1、大势之下，泥沙俱下。大家对房产投资没有信心了，下沉趋势已经形成。这时不管是放松指导价，还是降低利率，甚至调整限购，都是术的层面，不能与趋势抗衡。哪怕是深圳，甚至北上，也不能逃脱大势。 这时候出政策，如果不达效果，甚至不如不出。 2、一鼓作气再而衰三而竭从去年到今年，深圳有三波自发的楼市小行情，分别是去年4月，去年12月和今年年初，这三波行情如果用政策托底，大概率就站住了。但是未出台任何政策，导致小行情匆匆收尾，信心遭遇三次打击。一鼓作气再而衰三而竭，不仅适用于战场，也适用于楼市。 3、巨量的保障房供应不夸张地说，深圳保障房的供应规模居全国之最，有人才房，安居房，公租房，共有产权房四种类型。人才房是商品房的六折，安居房是商品房的五折，很多公租房小区大几千，上万套的供应，5月9号，深圳再次官宣，今年供应住房14万套，保障房高达8万套。 海量的保障房压顶，商品房还怎么涨？不要说二手房，现在连新房都卷的卖不动了。 4、深圳常住人口开始减少5月8日，深圳公布了2022年的统计公报，全市2022年末常住人口1766.18万，其中户籍人口583.47万，非户籍人口1182.71万。 2022年深圳的常住人口下降了1.98万。 在这几个因素的合力下，放开指导价之后，楼市连个像样的反弹都没有，就重新倒地装死了。以上这些问题，不仅是深圳的问题，也是其他一二线的问题。 但是深圳房住不炒的政策执行更坚决，更到位，保障房又豁出命的供应，导致楼市更难复苏，导致深圳神话破灭。 深圳楼市还能好吗？说说我的看法。 1、城市的基本面没有下行，反而在逆势上升，政府把房价硬生生打下来三成，又有海量的保障房供应，一个居住变的容易的优质城市，对外来人口和资金的吸引力会更大。2、连续两年多月均2000-4000套的二手房成交，积累了大量的二手房购买需求，新盘位置不够优越，不能完全释放这部分需求，长期积压的结果，要么在某个节点爆发，要么在未来几年缓释。3、去年深圳人口减少了小两万不假，但细分数据，会发现户籍人口增长了27.08万，非户籍人口下降了29.06万。户籍定居人口的增长，反而增加了有效购房需求。4、深圳新供应的保障房，大部分以租赁为主，出售型保障房，安居房和人才房即将停供，以后是共有产权房的天下。 租赁房没有产权，共有产权房只有一半产权，很难对商品房形成长期价格压制。综上分析，深圳楼市仍值得长线看好。所有人都唱衰的时候，往往是入手的好时机。道理都懂，但绝大多数人会选择持币观望，因为不知道长线是多久，房子是大宗商品，沉淀资金太多，不涨就等于亏钱。 这就是当下深圳楼市的真实样貌，几乎所有人都说，长线我看好深圳，但短线我想再等等。 如果是你，你怎么选？